Registros de alquiler y control de alquileres: hechos y fallos

Fondo:

Los registros de alquiler se han utilizado en muchos municipios de California y Estados Unidos. Un registro de alquileres en toda la ciudad es el primer paso de un proceso de cuatro pasos hacia la implementación de una mayor regulación del mercado de alquileres local. Los datos recopilados se utilizan para imponer tarifas y multas a los propietarios, establecer límites a los aumentos de alquiler e incluso multar a los propietarios por tener propiedades desocupadas.

El ayuntamiento de Monterey promulgó un registro de alquileres, presentándolo como una solución a la asequibilidad y la cantidad. Sin embargo, no se han hecho afirmaciones ni promesas de que la ordenanza conducirá a alquileres más bajos o aumentará la disponibilidad de unidades de alquiler. En mayo de 2024, los propietarios han dudado en registrar sus propiedades de alquiler. Muchos de los que se han registrado han solicitado exenciones de la tarifa, a lo que tienen derecho si tienen menos de cuatro alquileres.

Incluso después de escuchar mucha oposición a la ordenanza propuesta durante reuniones públicas por parte de propietarios, administradores e inquilinos por igual, el concejo municipal siguió adelante con borradores, revisiones y votos de aprobación para la ordenanza. Entró en vigor el 1 de enero de 2024.

El consejo no hizo caso de las advertencias del público sobre las consecuencias negativas no deseadas que la ordenanza tendría tanto para los inquilinos como para los propietarios.

La Ciudad de Salinas también promulgó un registro de alquileres y actualmente está elaborando planes para la "estabilización de alquileres", a pesar de tener un cumplimiento muy bajo con el registro.

Es de destacar que, tanto en Salinas como en Monterey, los propietarios han sido muy reacios a cumplir con el registro de sus propiedades. De hecho, hay propietarios que están vendiendo sus propiedades u ocupando sus alquileres, sacándolos del mercado de alquiler.

Resumen:

En resumen, los registros de alquileres conducen al control de los alquileres, lo que conduce a mayores alquileres, unidades de menor calidad y una oferta más limitada de alquileres disponibles. En última instancia, ni los inquilinos ni los propietarios se benefician de la intervención gubernamental en el mercado de alquiler. Está suficientemente autorregulado por las relaciones mutuamente beneficiosas que existen entre inquilinos y propietarios, así como por los códigos existentes que protegen a los inquilinos.

'Estabilización de alquileres'

Un efecto negativo sobre la vivienda asequible.

Limita la nueva oferta y prohíbe a los propietarios mantener y actualizar

Vivienda asequible y de calidad.

Las consecuencias no deseadas del control de alquileres:

“Con el control de alquileres en vigor, los proveedores de vivienda dicen que se enfrentan a la difícil tensión financiera de absorber los costos de mantenimiento esenciales y se ven obligados a reducir las inversiones en mejoras y mantenimiento no esencial. Como resultado, el 54% dijo que espera o consideraría vender algunos activos. Esto es particularmente alarmante para la industria de apartamentos, ya que la nación enfrenta desafíos en el suministro de viviendas y debe construir 4,3 millones de nuevos apartamentos para 2035 para satisfacer la escasez actual y abordar la demanda futura”.

~Forbes: Los pros y los contras del control de alquileres para propietarios e inquilinos

Brenda Richardson 23 de marzo de 2023

Adam Pinterits Asociación de Agentes Inmobiliarios del Condado de Monterey 5 Harris Court, Edificio A, Monterey, CA 93940

martes, 5 de septiembre de 2023

Ayuntamiento de Monterey Ayuntamiento 580 Pacific St Monterey, CA 93940

Honorables alcaldes y concejales de la ciudad,

Si bien seguimos creyendo que el registro de alquileres es problemático porque utiliza recursos de la Ciudad a expensas de los contribuyentes e inquilinos, pero no contribuye a ningún inventario de viviendas en crecimiento, apreciamos que se hayan incorporado algunos comentarios. Apreciamos la clara necesidad de mediación y educación entre inquilinos y propietarios, y nos alegra ver que se ha incluido en esta ordenanza.

Aunque creemos que otras políticas harían más para ayudar a los inquilinos, quedó claro durante la discusión de esta ordenanza propuesta que la mayoría de los miembros del consejo sienten que esto es necesario. Le pedimos que considere tres cambios para reducir las consecuencias negativas no deseadas de la regulación excesiva de las viviendas de alquiler.

En primer lugar, haga obligatorio registrar las unidades de alquiler bajo el nombre del propietario o del administrador de la propiedad, en lugar de exigir ambos. Los propietarios que contratan administradores de propiedades lo hacen para traspasar las responsabilidades diarias de la propiedad a profesionales que estén bien versados en mantener propiedades saludables, estar atentos a las necesidades de los inquilinos y administrar las unidades de acuerdo con los estándares de vivienda justa. Los propietarios que deseen seguir siendo privados pueden optar por vender o reconstruir sus propiedades en lugar de cumplir con este requisito. O bien, los propietarios que deseen seguir siendo privados pueden trasladar sus propiedades a un fideicomiso o LLC e incorporar los costos legales y administrativos de hacerlo en

aumentos de alquiler. Siempre que haya una persona de contacto de emergencia para una propiedad determinada, debería ser suficiente.

En segundo lugar, haga que la divulgación del monto del alquiler y los cambios en el alquiler sean opcionales. En muchos sentidos, esta ordenanza sigue el modelo de la ordenanza de registro de alquileres de Salinas, y también hicieron este cambio. Como hemos comentado anteriormente, una encuesta de costos de alquiler podría realizarse fácilmente por una fracción del costo del registro de alquileres. Exigir la divulgación del alquiler y los cambios en el alquiler contribuirá a que los propietarios decidan que no vale la pena dedicarse al negocio de las viviendas de alquiler. Cuando la información está disponible a través de otros medios, ¿vale la pena desplazar a un solo inquilino para exigirla? Creemos que no lo es, y le ayudaremos a realizar una encuesta de costos de alquiler de forma gratuita si usted hace que la divulgación de esta información sea opcional.

En tercer lugar, haga que la divulgación del estado de ocupación sea opcional. Nuevamente, la Ciudad de Salinas consideró exactamente esta misma pregunta y finalmente decidió hacerla opcional en lugar de arriesgarse a que su requisito desplace a los inquilinos. Hay muchas razones por las que el estado de ocupación de la unidad puede cambiar, como renovaciones y mejoras que incluyen eficiencia energética y de agua, mejoras de salud y seguridad, o una muerte en la familia, por nombrar solo algunas. Los propietarios que se enfrentan a la carga administrativa de informar cada cambio dos veces, una vez para la desocupación y otra para la reocupación, se ven aún más desincentivados como proveedores de viviendas de alquiler.

Estas solicitudes, y las consecuencias no deseadas que hemos descrito, no son una cuestión de generar miedo como algunos han afirmado, son una cuestión de hecho. Tras la implementación de un registro de alquileres y otras regulaciones de viviendas de alquiler, la ciudad de Seattle perdió casi 10.000 unidades de alquiler, o el 6,14% de su inventario total. Posteriormente, el alquiler promedio en Seattle aumentó un 25%, porque había menos unidades disponibles para satisfacer las mismas necesidades. El 6,14% de las viviendas de alquiler de Monterey serían aproximadamente 550 unidades. Con un promedio de 2 inquilinos por unidad, según el censo de EE. UU. de 2020, eso significa que 1,100 inquilinos pueden enfrentar el desplazamiento si la ciudad continúa con una regulación excesiva.

Atentamente,

Adam PinteritsDirector de Asuntos Gubernamentales y Comunitarios

8 de abril de 2022, 6:04 a. m. | Actualizado: 13:02

POR KIRO NEWSRADIO NEWSDESK -- MYNorthwest

Seattle ha perdido casi 3.000 propiedades de alquiler entre mayo del año pasado y enero de 2022. Esas propiedades constituyen aproximadamente 10.000 unidades en total. Desde mayo, sólo se agregaron 27 unidades de alquiler.

Jim Henderson, de la Asociación de Vivienda en Alquiler de Washington, atribuye la pérdida a un número creciente de leyes de protección del alquiler, lo que hace que sea más difícil y más caro poseer una propiedad de alquiler en Seattle.

Henderson dice que en lugar de mejorar las condiciones para los inquilinos, todas las leyes están limitando las opciones y aumentando los precios de los alquileres.

El Departamento de Construcción e Inspecciones de Seattle (SDCI) le dice a KIRO Newsradio que el número de alquileres ha disminuido, pero la oficina dice que necesitaría hacer más análisis para identificar el motivo.

“En este momento no podemos confirmar estas cifras exactas o su magnitud, pero parecen ser direccionalmente correctas con respecto a una disminución en las propiedades de alquiler. El cálculo de estas cifras es complicado y multifacético, y no podemos sacar conclusiones sobre por qué las cifras están cambiando sin un análisis más completo de los cambios en la oferta de viviendas de alquiler”, escribió en un comunicado Christina Postlewait, gerente de relaciones de SDCI. a KIRO Newsradio.

https://mynorthwest.com/3427627/seattle-loses-nearly-3000-rental-properties-in-less-than-a-year/

(Base de datos de Registro de propiedades de alquiler de Seattle; compilada por la Asociación de viviendas de alquiler de Washington)

En los últimos años, el Ayuntamiento de Seattle aprobó leyes de desalojo más estrictas, exigió a los propietarios que pagaran para registrar propiedades, aumentó las inspecciones y creó nuevas leyes sobre aumentos de alquileres y rechazo de inquilinos.

"Estamos muy atrasados en esto": el consejo de Seattle busca ponerse al día con los datos sobre vivienda asequible

Según Henderson, es difícil para los propietarios cumplir, puede resultar costoso y los errores los exponen a demandas.

Henderson dice que muchos propietarios de Seattle están saliendo del negocio o invirtiendo en alquileres fuera de la ciudad.

Seattle pierde casi 3.000 propiedades de alquiler en menos de un año

San Francisco: datos de control de alquileres

Se han recopilado y examinado datos importantes desde que San Francisco aprobó su ordenanza de control de alquileres en 1979.

Uno de los hallazgos clave ha sido que, si bien algunos inquilinos preexistentes evitaron el desplazamiento por un tiempo, a largo plazo los alquileres en general aumentaron más para todos los inquilinos. En realidad, fue una generación de costos de inquilinos parcialmente transferidos a las generaciones futuras de inquilinos. (Diamante, et al., 2019)

Otros hallazgos clave fueron las consecuencias no deseadas de la ley que incentivaba la rotación de alquileres y la salida total del negocio de alquiler. Los inquilinos de viviendas con alquiler controlado tenían un 240% más de probabilidades de ser desalojados cada año (Gardner, 2022). La movilidad de los inquilinos se redujo en un 20% y la oferta de viviendas con alquiler controlado se redujo en un 15% (Diamond, et al., 2019).

Cómo se relaciona esto con el condado de Monterey

La movilidad de los inquilinos en el condado de Monterey ya está muy limitada debido a que las tasas de desocupación generalmente se mantienen por debajo del 3% en las tres ciudades más grandes. Una disminución similar del 15 % en el inventario de alquileres significaría perder aproximadamente 1216 unidades en Monterey, desplazando a unas 2590 personas, o aproximadamente 3934 unidades en Salinas, desplazando a unas 13,768 personas (cálculos basados en datos de vivienda del censo de EE. UU. de 2020).

Estudio de:

Diamond, Rebecca, Tim McQuade y Franklin Qian. (2019). Los efectos de la expansión del control de alquileres sobre los inquilinos, los propietarios y la desigualdad: evidencia de San Francisco. Revista económica estadounidense, 109 (9): 3365-94.

https://doi.org/10.1257/aer.20181289

Gardner, M. (2022). El efecto del estado de control de alquileres en las tasas de presentación de solicitudes de desalojo: evidencia causal de San Francisco. Debate sobre política de vivienda, 1–24.

Los efectos del control de alquileres

“Los economistas son prácticamente unánimes al concluir que los controles de alquileres son destructivos. En una encuesta de 1990 entre 464 economistas publicada en la edición de mayo de 1992 de American Economic Review, el 93 por ciento de los encuestados estadounidenses coincidieron, ya sea completamente o con salvedades, en que “un tope a los alquileres reduce la cantidad y calidad de las viviendas disponibles”.1 De manera similar , otro estudio informó que más del 95 por ciento de los economistas canadienses encuestados estaban de acuerdo con la afirmación.2 El acuerdo atraviesa el espectro político habitual”.